Главная » Бюджет » Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

osobennosti-arendyi-gosudarstvennogo-i-munitsipalnogo-imushhestvaДобрый день, уважаемые читатели блога! Сегодня поговорим с вами про особенности аренды государственного имущества, рассмотрим порядок документального оформления. В свое время я работала бухгалтером на заводе, и мы сдавали часть наших помещений под коммерцию, там размещались магазины, и они исправно платили аренду, но юристы наши все время переделывали договора, так как законодательство периодически менялось, также условия сдачи в аренду государственного имущества. В любом случае, если вы бухгалтер — обязательно консультируйтесь с юристом, имеете ли вы вообще право сдавать это имущество в аренду. Потому что если у вас такого права нет, то и никаких доходов и расходов быть не может и проверяющие, если признают сдачу в аренду незаконной, — могут выписать крупный штраф.

Порядок предоставления муниципального имущества в аренду — пошаговая инструкция

Разберем сегодня пошаговую инструкцию, о том как сдается в аренду муниципальное имущество, на примере города Перми. В соответствии с положением об аренде муниципального имущества города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 № 61 (далее — Положение), муниципальное имущество может быть сдано в аренду:
  • профильное имущество, необходимое для решения вопросов местного значения,
  • имущество, предназначенное для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Указанное имущество образует муниципальный арендный фонд города Перми. Муниципальное имущество сдается в аренду:

  • без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;
  • по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества;
  • по результатам конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Срок договора аренды, заключаемого: без проведения торгов – устанавливается по просьбе заявителя, указанной в заявке, но более чем на 5 лет; по результатам торгов – устанавливается на срок, указанный в документации о торгах.

Формирование перечня муниципального имущества осуществляется в соответствии Порядком формирования, ведения и опубликования перечня муниципального имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, принятым решением Пермской городской Думы от 17. 12. 2013 № 289.

Работа в данном направлении позволит получить субъектам малого и среднего предпринимательства определенные преимущества при заключении договоров аренды и позволит сохранить действующий муниципальный арендный фонда.

Порядок передачи муниципального имущества города Перми в безвозмездное пользование осуществляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Пермской городской Думы от 23.12.2008г. № 425.

Перечень муниципального имущества города Перми, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций), которое может быть предоставлено социально ориентированным некоммерческим организациям (дата размещения — 06.06.2018)

Муниципальное имущество может быть передано в безвозмездное пользование по результатам торгов и без проведения торгов.

Срок договора безвозмездного пользования, заключаемого: без проведения торгов – устанавливается срок, указанный заявителем в заявке, но не более чем на 5 лет; по результатам торгов – устанавливается срок, указанный в документации о торгах.

Форма заявки на предоставление в безвозмездное пользование муниципального имущества утверждена постановлением администрации города Перми от 18.04.2014 № 267.

Конкурс на право заключения концессионного соглашения проводится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».

Заключение концессионных соглашений осуществляется в соответствии с Положением о концессионных соглашениях в отношении муниципального имущества города Перми, утвержденным решение Пермской городской Думы от 28.10.2008г. № 339.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается концессионным соглашением с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема инвестиций и других обязательств.

Порядок проведения торгов осуществляется в соответствии с Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 № 67.

Источник: http://www.gorodperm.ru/actions/property/mun_imu/arenda/

Госрегистрация договора аренды недвижимого имущества в свете изменений в законодательстве и судебной практике

До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1].

Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.

Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3], отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.

Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?

Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3. 3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.

Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25. 12. 2013 принял Постановление № 98 [7], где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] .

Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Госрегистрация допсоглашений к договору аренды недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие ч. 2 ГК РФ и Федерального закона № 122‑ФЗ. Законодатель в ст. 6 Федерального закона № 122‑ФЗ уточнил: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи на практике возник вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ, к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до вступления в силу этого закона.

Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 [9]: в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, ссылаться при разрешении споров на него нельзя, так как они не порождают для сторон прав и обязанностей.

К примеру, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 № А12-27756/12 арбитры сделали вывод, что дополнительные соглашения от 2007 и 2006 года не могут являться основанием для изменения размера установленной договором арендной платы ввиду отсутствия их государственной регистрации в соответствии со ст. 433, 452 ГК РФ. Незаключенные соглашения не порождают для сторон изменение их прав и обязанностей.

В соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ и Приказом Минюста России № 184 [10] участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Таким образом, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Федеральным законом № 122‑ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/110/gosregistratsija-dogovora—arendy-nedvizhimosti—v-svete-izmeneniy-v-zakonodatelstve-i-sudebnoy-prak

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору  имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

 Отличия аренды от найма квартиры.

Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности.

Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.

Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации, независимо от срока действия. То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий. В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

  • Если договор аренды заключен на срок менее одного года.Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
  • Если договор аренды заключается на неопределенный срок.В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п. 31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет. В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года.

Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат  применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года.

Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались. Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам.

Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.Наша юридическая компания оказывает профессиональные юридические услуги по оформлению сделок с недвижимостью, располагающейся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Источник: http://imright.ru/voprosy-registracii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/

Аренда муниципального имущества — начисление НДС в 1С 8.2

Отражение операции по аренде муниципального имущества в программе 1С Бухгалтерия 8.2. Рассмотрим вторую часть – это начисление НДС налоговым агентом и перечислении налога в бюджет, по данной хозяйственной операции. Отражение в налоговом и бухгалтерском учете арендных платежей.

Шаг 1. Регистрация счет-фактуры налогового агента.

Для этого создадим новый документ «Счет-фактура выданный». Для добавления нового документа, зайдем в меню «Покупка» выберем «Ведение книги – покупок», далее «Регистрация счетов-фактур налогового агента».

После открытия окна необходимо указать период за который составляется данный счет-фактура. Выставим месяц, в котором производилась регистрация документа. Далее нажмем на кнопку «Заполнить» и кнопку «Выполнить».

Откроем данную счет-фактуру и проверим правильность введенных данных. Для этого зайдем в меню «Продажа» далее выберем «Ведение книги продаж» выберем документ «Счет-фактура выданный». При заполнении данного счет-фактуры необходимо обратить внимание на следующие значения: поле «Вид счет фактуры» — должно стоять значение «Налоговый агент». На закладке «Основные» должны быть заполнены:

  • в реквизите «Документ-основание счета-фактуры» — здесь указывается банковская выписка, по которой регистрировалось списание с расчетного счета.
  • в реквизите «Платежно-расчетный документ» — указывается дата и номер платежного поручения, по которому производилось перечисление арендной платы за муниципальное имущество.
  • в поле «Код вида операции» — должно стоять значение «6», что означает «Налоговый агент, признанный в соответствии со ст.161 НК РФ».

После заполнения и проверки всех полей документа, записываем счет-фактуру и проводим в программе, нажав на кнопку «Записать» и «ОК». Проверим сформированные проводки. При формировании данной операции программа составит проводки:

Дт76.НА (Расчеты по НДС при исполнении обязанностей налогового агента)

Кт68.32 (НДС при исполнении обязанностей налогового агента)

Шаг 2. Перечисление НДС в бюджет.

Создадим новый документ «Платежное поручение». Для этого зайдем в меню «Банк» далее выбираем «Платежное поручение». Для добавления нового платежного поручения нажмем кнопку «Добавить». Заполним поля платежного поручения.

  • поле «от» — выставляем дату составления платежного поручения в программе.
  • поле «Перечисление в бюджет» — необходимо установить галочку в данном поле, затем нажав на кнопку «Заполнить» и из регистра «Реквизиты уплаты налога или иного платежа в бюджет» выбрать налог. Данный регистр должен быть заполнен ранее.
  • поле «Организация» выставляем нашу организацию, по умолчанию, заполняется автоматически.
  • поле «Получатель»  — из справочника «Контрагенты» выставляем получателя платежа.
  • поле «Статья движения ден. средств» — выбираем из списка, выставляем «Уплата налогов и взносов».
  • поле «Сумма платежа» — выставляем сумму НДС.
  • поле «Вид платежа» — выставляем из списка, значение «Срочно».
  • поле «Очередность» — выставляем значение – 4.

Далее под полем «Сумма платежа» расположена строка синего цвета с реквизитами платежа, нажимаем на данное поле и корректируем реквизиты – КБК, период уплаты и т.д.

  • поле «Оплачено» — необходимо выставить галочку после проведения оплаты банком данного платежного поручения и ввести документ «Списание с расчетного счета».

Записываем документ и нажимаем «ОК». Данная операция сформирована в программе 1С Бухгалтерия.

Источник: https://profbuh1c.ru/news/newsnk/172-arendamunpart2

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения,
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

  • Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ,
  • Водного кодекса РФ,
  • законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы.

Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808). Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности,
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 7880 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды?

Нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной. Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона.

Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г. № А28-6737/2011, ФАС Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. № А13-4717/2011).

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

]В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть (ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов.

А эти объемы вполне могут отличаться от объема, который указан в заключенном по результатам торгов договоре аренды. Причем такое различие объема использования лесов может быть как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В связи с этим изменяются и условия договора аренды.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов? Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости,
  • арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).
Рассмотрим эти случаи подробнее. Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России,
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. 17. 1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды). Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления № 73.

Что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом?

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, которые предусматривают обязательность проведения торгов, не лишают арендатора его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

  • о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора),
  • об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2 постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3 постановления № 73.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом,
  • у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Источник: https://piterlaw.ru/news/predostavlenie-gosudarstvennogo-i-municipaljnogo-imuschestva-bez-provedeniya-torgov-2463

Особенности сдачи государственного имущества в аренду

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса. Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).

В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.

Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.

В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды — подлежит ли он регистрации

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:

  •  проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
  • победитель торгов признан банкротом;
  • деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
  • победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более. С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина.

Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается. К заявлению прилагаются:

1) документы, подтверждающие полномочия представителя. Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность). Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена.

Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;

2) договор аренды (не менее двух экземпляров);

3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия). В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа.

Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования. Заявитель по своей инициативе может представить:

  •  решение собственника о согласовании сделки;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.

Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия. Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:

  •  семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
  • девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
  • три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
  • один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.

Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.

Источник: http://arendadogovor.ru/osobennosti-sdachi-gosudarstvennogo-imushhestva-v-arendu/